Betriebskostenabrechnung: Digitale Belege im Rahmen eines papierlosen Büros können ausreichend sein

Zwar besteht grundsätzlich ein Anspruch des Mieters auf die Einsicht in die Originalbelege, ohne dass der Mieter sein Interesse hieran zusätzlich zu begründen hätte. Allerdings kann sich gemäß den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausnahmsweise der Anspruch des Mieters auf die Zurverfügungstellung von Kopien oder Scanprodukten beschränkten.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin hat an die Beklagten eine Erdgeschosswohnung in Frankfurt a.M. vermietet. Mit Schreiben vom 7.12.2022 hatte sie den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 übersandt. Diese wies eine Nachbelastung von 136,14 € auf. Am 21.2.2023 kam es in den Büroräumen der Klägerin zu einer von den Beklagten gewünschten Belegeinsicht. Das Büro der Klägerin ist als papierloses Büro organisiert, dementsprechend wurden keine Originalbelege vorgezeigt. Mit Schreiben vom 16.2.2023 berechnete die Klägerin gegenüber den Beklagten zudem eine Nachbelastung der Grundsteuer für das Jahr 2021, nachdem sie am 28.11.2022 den geänderten Grundsteuerbescheid erhalten hatte.

Die Klägerin war der Ansicht, dass bei papierloser Büroverwaltung zur Ordnungsmäßigkeit einer Belegeinsicht nach § 259 BGB keine Originalbelege erforderlich seien, sondern vielmehr das Zeigen von Belegen in digitaler Form genüge. Demzufolge war sie davon überzeugt, für das Jahr 2021 eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt zu haben. Die Beklagten hingegen waren der Auffassung, die Klägerin könne nur mit Originalbelegen ihren Pflichten aus § 259 BGB nachkommen. Hinsichtlich der Belegeinsicht behaupteten sie, diese sei nicht vollständig gewährt worden und beriefen sich insofern auf ihr Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 BGB.

Das AG gab der auf Zahlung von 386,27 € gerichteten Klage statt.

Die Gründe:
Die Beklagten waren zunächst i.H.v. 250,13 € (Nachbelastung Grundsteuer) in das von ihnen erklärte Teilanerkenntnis zu verurteilen. Darüber hinaus hat die Klägerin einen Anspruch gegen die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung von 136,14 € aus der Betriebskostenabrechnung für 2021 gem. § 556 Abs. 1, 3 S. 2 und 3 BGB i.V.m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag.

Die Betriebskostenabrechnung für 2021 war formell ordnungsgemäß. Nach BGH-Rechtsprechung genügt eine Nebenkostenabrechnung den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Zwar besteht grundsätzlich ein Anspruch des Mieters auf die Einsicht in die Originalbelege, ohne dass der Mieter sein Interesse hieran zusätzlich zu begründen hätte. Allerdings kann sich gemäß den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausnahmsweise der Anspruch des Mieters auf die Zurverfügungstellung von Kopien oder Scanprodukten beschränkten (vgl. BGH, Urt. v. 15.12.2021 – VIII ZR 66/20).

Ein solcher Ausnahmefall war hier gegeben. Denn, wie die Klägerin substantiiert dargelegt hatte, hat sie eine weitgehend papierlose Büroverwaltung und ihr stehen entsprechende Belege durch einen digitalen Dienstleister nur in digitaler Form zur Verfügung, wobei die zur Verfügung gestellten Kopien oder einsehbaren Scanprodukte geeignet sind, die dokumentierten Erklärungen unverändert entsprechend dem Rechtsgedanken des § 126b S. 2 Nr. 2 BGB wiederzugeben. Die Beklagten sind diesem Vortrag auch nicht erheblich entgegengetreten.

Die Klägerin hat den Anspruch der Beklagten auf die Einsichtnahme von Scanprodukten im Rahmen der Belegeinsicht am 21.2.2023 auch hinreichend erfüllt. Die Beklagten haben nicht substantiiert vorgetragen, inwiefern die gewährte Belegeinsicht unzureichend gewesen sein sollte. Sie haben bereits nicht dargelegt, welche konkreten Belege sie gefordert hätten bzw. welche konkreten Belege ihnen im Rahmen der gewährten Belegeinsicht am 21.2.2023 (trotz Aufforderung) vorenthalten worden sein sollten.

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